집 파는 해가 세금을 바꿉니다… 2026년 세제개편안 핵심 4가지와 종부세 특례 신고📋

집을 팔 때 양도세가 얼마인지, 매년 내는 종부세가 얼마인지가 가계에 바로 닿는 것 같아요🏠

지난 8월 3일 재정경제부가 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정한 「2026년 세제개편안」은 양도소득세와 종합부동산세를 동시에 손보고 있어요. 이 글에서는 일반 주택을 가진 독자에게 가장 크게 닿는 양도세 장기보유특별공제 개편과, 집을 두 채 이상 둔 독자가 확인할 종부세 특례 신고 일정을 같이 짚어 봅니다.

국세청은 9월 10일 '2026년 종합부동산세 합산배제와 과세특례를 신고·신청하세요!' 보도자료를 내고, 해당 대상으로 예상되는 납세자 약 4만 8천 명에게 안내문을 보냈어요.

재정경제부는 세제개편안을 9월 3일까지 정기국회에 제출했다고 밝혔어요. 아래에 정리한 내용은 정부안 기준이고, 국회 심사 과정에서 세율·공제한도·시행시기가 조정될 수 있어요.

10년 살아도 이제 '거주'가 기준

지금 양도세 장기보유특별공제는 주택을 오래 보유하면 연 4%, 실제로 오래 거주하면 연 4%를 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 깎아 주는 구조예요.

이번 개편안의 핵심은 보유기간 공제를 단계적으로 줄이고 거주기간 공제를 키운다는 점이에요.

표에서 딱 두 가지만 기억하면 돼요. 하나는 2029년 이후 양도분부터는 보유기간 공제가 사라지고 거주 연 8%만 인정된다는 것, 다른 하나는 같은 시기부터 공제액 한도 10억 원이 생긴다는 것입니다.

지금까지는 10년 거주·10년 보유 요건을 채우면 양도차익의 최대 80%를 금액 제한 없이 공제받았어요. 2029년부터는 고가 주택일수록 이 한도에 걸려 실질 공제가 줄어드는 구조로 바뀝니다.

2029년 이후 공제액 10억 원 한도는 장기 실거주 1주택자 중 양도차익이 큰 고가주택 보유자에게도 영향을 줄 수 있다.

재정경제부 2026년 세제개편안 정부안 관련 해설(새솔세무회계)

적용 시점도 볼게요. 장특공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 단계적으로 적용돼요. 같은 집이라도 2027년에 팔면 지금 방식, 2029년에 팔면 거주 연 8%와 10억 원 한도 방식이라서, 집을 파는 시점 자체가 계산식을 바꿔요.

종부세는 살고 있으면 14억까지

종합부동산세 쪽은 방향이 조금 달라요. 당초 발표안에는 실제로 살지 않는 비거주 1주택의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 줄이는 내용이 있었는데, 9월 1일 확정된 정부안에서 이 축소를 철회하고 기존 기준을 유지했어요.

반대로 실거주 1주택의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 늘어나요. 같은 1주택이라도 실제로 살고 있느냐에 따라 과세 기준이 달라지는 구조로 정리된 셈이에요.

정리하면 이번 개편은 집을 오래 보유하는 것보다 실제로 살면서 보유하는 쪽에 방점을 둔 거예요. 장특공제의 거주 중심 전환과 종부세의 거주 여부별 기본공제 구분이 같은 방향이에요.

일시적 2주택 특례기간 3년→2년

이사를 가려고 새 집을 산 뒤 기존 집을 파는 동안 쓰던 '일시적 2주택 비과세 특례기간'도 바뀌었어요. 조정대상지역에서 이 특례기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다.

적용 시점은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터예요. 그 이전에 계약한 분은 종전 규정이 유지돼요. 새 집을 사고 기존 집을 팔 일정을 잡는다면 이제 2년 안에 정리한다는 전제로 움직이는 편이 안전해요.

내 집의 공제, 지금 계산해 보기

제가 가장 먼저 볼 것은 거주기간이에요. 2029년 이후에 집을 팔 계획이라면 보유 연수보다 실제로 살았던 연수가 공제액을 결정해요. 취학·전근·질병요양·부모봉양 같은 부득이한 사유로 떨어져 지낸 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있는 특례도 신설돼요.

다음으로 양도차익 규모를 봐요. 개편안 해설은 양도차익 15억 원, 10년 거주·10년 보유 사례를 들어 2029년 방식으로 계산하면 한도 적용 후 과세표준이 커진다고 정리하고 있어요. 양도차익이 클수록 2029년 방식이 불리해질 수 있다는 점을 미리 알아 두면 집을 파는 시점 판단이 달라져요.

• 양도(예정) 시점이 2027년, 2028년, 2029년 이후 중 어디에 걸리는지 먼저 본다
• 보유기간과 거주기간을 각각 실제 날짜로 세어 본다
• 부득이한 사유 이사(최장 3년) 등 거주기간 인정 특례에 해당하는지 확인한다
• 공제율 계산 후 2028년 20억 원·2029년 이후 10억 원 한도 적용 여부를 본다
• 종부세는 공시가 14억 원(실거주 1주택) 기준에 내 집이 걸리는지 확인한다

이 계산은 사안마다 유불리가 크게 갈리고, 아직 국회 심의가 남아 있어요. 실제 처분·매도를 결정하기 전에는 확정 법령 기준으로 다시 확인하는 게 좋아요.

두 채 이상 있다면 9월 16일~30일 신고

양도세 개편은 시차를 두고 적용되지만, 종부세 쪽에는 이미 안내된 신고 일정이 하나 있어요. 국세청은 9월 10일 보도자료를 통해 합산배제와 과세특례 신고를 9월 16일부터 9월 30일까지 받는다고 안내했어요.

• 합산배제 : 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택 등을 종부세 과세대상에서 제외 (과세기준일 6월 1일 현재 지자체·세무서 이중 등록, 실제 임대 중)
• 과세특례 : 부부 공동명의 1주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택 등을 1세대 1주택 방식으로 계산
• 신고 방법 : 홈택스 전자신고, 손택스 앱, 세무서 방문·우편 중 택일

일시적 2주택이나 상속주택처럼 특례를 신청하면 1세대 1주택자 계산 방식을 적용받을 수 있고, 이번 신고가 11월 종부세 정기분 고지에 반영돼요. 신청하지 않으면 주택 수를 합산해 계산될 수 있어서 부담이 달라져요.

이미 신고했던 사람이라면, 소유권·전용면적·임대등록 말소 같은 변동이 없는 한 다시 내지 않아도 계속 적용돼요. 그 변동이 생겼을 때만 변동신고를 하면 돼요.

한 가지 주의할 점도 있어요. 합산배제를 받은 뒤에도 임대의무기간, 임대료 증액 제한 같은 요건을 계속 지켜야 하고, 어기면 그동안 감면받은 세액에 이자상당가산액까지 추징될 수 있어요. 임대 조건을 바꾸기 전에 요건부터 확인하세요.

이번 개편의 결국은 하나예요. 보유만 하고 있는 집은 세부담이 무거워지고, 실제로 오래 산 집은 그래도 지켜지는 방향이에요. 2028~2029년 이후 양도 계획이 있다면 지금 단계에서 거주기간과 양도 시점을 먼저 봐 두는 게 실전이라고 생각해요.

다음으로는 12월 1일부터 15일까지의 종부세 정기신고·납부 기간을 기억해 두세요. 국회 심의 결과에 따라 숫자가 조정될 수 있으니, 연말 고지 전에 다시 한 번 확인하러 올게요.