세제개편안 뒤 서울 아파트 79%가 15억 이하…6억 이하 비중 1년 새 8%p 뛴 이유🗺️

표를 펼치니 몰랐던 숫자가 나왔어요🗺️

10월 5일 보도된 국토교통부 실거래가시스템 분석입니다.

정부가 2026년 8월 3일 세제개편안을 낸 뒤 서울에서 성사된 아파트 매매 5,473건 가운데 15억원 이하가 4,321건, 79%였습니다. 계약 해제와 공공기관 매수 건은 뺀 숫자예요.

매물을 볼 때는 한 줄 가격표보다 그 아래 가격대별로 따라가요. 이번엔 그 묶음이 어디로 모였는지 봤습니다.

🗺️ 가격대별로 본 매매 비중의 이동

전후를 갈라 놓고 봐야 의미가 보여요. 10·15 대책 전인 2024년 12월~2025년 9월, 그 다음인 2025년 10월~2026년 7월, 그리고 8월 이후 기간을 나란히 놓았습니다.

가장 크게 움직인 구간은 6억원 이하입니다. 1년 새 8.1%포인트 올랐어요. 사업자 전용 저리가 가능한 생애최초 주택구입자금처럼 6억원 이하 저리 정책 대출 대상 구간이기 때문입니다.

반대로 15억~25억 구간은 18.4%에서 15.3%로, 25억 초과는 8.3%에서 5.8%로 줄었습니다. 매수 수요가 사라진 게 아니라 돈이 모이는 쪽으로 옮겨 간 것에 가깝습니다.

세제개편안이 중저가 실수요자에게 집을 사도 된다는 신호를 줬습니다. 전세 매물이 없다 보니 집을 사 버리는 경우도 많습니다.

KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원 (서울신문, 10월 5일)

🏠 왜 전세 매물 부족이 매수로 넘어왔나

여기서 눈여겨볼 건 전세 매물의 부족입니다. 전세가 오르는데 나갈 집이 없으면 결국 매수를 선택하게 되죠.

10월 1일 공개된 한국부동산원 9월 4주 주간 아파트 가격 동향(9월 28일 기준)에서도 전세는 서울 0.16%, 경기 0.13% 올라 상승폭은 각각 전주보다 0.03%포인트, 0.02%포인트 줄었습니다. 오름폭은 줄었지만 아직 오르는 방향입니다.

저는 이 두 흐름을 같이 봐요. 전세가 안 빠지면 매수 문턱은 낮아지지 않습니다. 지금 매수하는 분들은 대부분 실거주 목적이니, 전세비까지 붙인 총 주거비를 계산해서 봐야 합니다.

🔑 내 동네는 어느 쪽이더라

9월 28일 기준 서울 아파트값은 0.09% 올라 86주 연속 상승으로 역대 최장 기록을 경신했습니다. 다만 구별로 갈립니다.

강남권은 세제개편안 이후 시세보다 싼 급매물이 늘고 가격도 하락했습니다. 강남 매물을 노리던 분들은 예산을 어디로 옮길 것인가가 지금의 실무 포인트예요.

📋 내 매매 계획에 먼저 넣을 조건

• 내가 살 단지 호가가 우리 동네 주간 등락률과 어느 방향인지부터 확인할 것
• 15억원 이하인지 6억원 이하인지에 따라 적용되는 세제·대출 조건을 따로 확인할 것
• 전세 매물이 매매로 넘어가는 구조라면, 매수 후 1~2년 전세 부담 범위를 시나리오로 계산하기
• 매수 시점보다 계약 후 확정일(실거래가 공개일)을 기준 시점으로 같이 적어 두기
• 강남·서초 매물을 보고 있었다면, 같은 평형대의 강북·중저가 시세와 거래량을 같이 비교하기

전국 평균으로 훑지 말고, 내 동네의 등락률과 내가 살 가격대의 실거래를 나란히 놓는 게 먼저예요🏠

그다음은 한국부동산원 10월 둘째 주 가격 동향이었어요. 이번 분포가 한 주 지나도 같은 모양인지, 특히 6억원 이하 비중이 더 오르는지는 그 발표에서 볼 자리였습니다.